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| 房地產策劃，更多人所了解的是包裝、廣告、促銷等營銷策劃，屬於房地產項目執行的中期或是後期策劃。其實，對於壹個樓盤成功與否更具有決定意義的，是在營銷策劃之前，包括市場研究、市場定位、產品定位、分析和產品設計等壹系列工作在內的前期策劃。只有研究好了“在什麽樣的地方（城市進入、地塊選址）、蓋什麽樣的房子（住宅、綜合體、度假項目、養老項目等）、賣給什麽樣的人（客戶群定位）”，才能在後期的營銷策劃時把“怎樣賣房子（包括蓄銷期、開盤期、強銷期、持銷期等）”的工作做得更好，從而實現項目的 價值。
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在前期策劃壹系列的環節中，各房地產服務機構的主要研究體系，研究內容基本壹致，區別在於在落地到項目前期操作過程中，對市場深入的研究、對客戶和產品的把握及以建築專業支持的很強的產品設計能力的側重點和的差異。以刷油漆式的工作方法，層次清晰而嚴密地圓滿解決項目前期策劃過程的各項問題。
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如果把房地產前期策劃工作比作刷油漆的話，需要經過七道工序，才能將油漆刷好，具體如下：
道工序：基於城市尺度的宏觀分析
主要分析用地所在區域的城市功能，即在城市結構中的地位。宏觀分析需要研究區域的功能特征（經濟、、產業）、區域的認可度（形象、特性）以及區域的發展趨勢。
在這壹層面的分析中，城市印象重要。城市印象即區域在人們心理中的地位，指人們對某壹區域在整個城市歷史發展過程遺留下來的約定俗成的認識，這種認識通常會影響人們對該地區整體概念形成，進而影響人們對該區域價值的評價。
第二道工序：基於市場層面的房地產運行
宏觀經濟條件影響房地產開發行業，也影響購房者的購買能力與購買決策。房地產行業在壹個城市中的總供需關系主要決定價格；同時，房地產行業所遵循的壹定的周期波動規律，也對房地產行業有著深刻的影響。從房地產政策層面、市場運運行層面，分析的主要內容有：房地產相關政策、房地產市場運行，包括額、土地市場、二級市場供應量、銷售面積、銷售均價等。
第三道工序：基於客戶層面的購買行為研究
通過對目標客戶的細致分析（包括客戶來源、客戶行為特征、客戶購買目的、客戶購買喜好、客戶單總價控制及信息渠道的了解來源等），尋找客戶群中的市場空白和客戶心理上的市場空白。並為項目在市場定位、產品差異上尋找客戶層面上的落角點。
第四道工序：基於競爭層面的產品差異
通過從區域內競爭及區域外競爭的角度，對競爭項目進行主次之間的鎖定、並通過對各競爭力指標（項目規模、開發商品牌、項目主推賣點、產品創新、客戶認可度、價格及推出時間等方面）進行對比、尋找與競爭項目的差異性，強化競爭。
第五道工序：基於項目目標的市場定位
在進行每個項目的前期策劃顧問工作的時候，項目本體的深入分析（包括地塊規劃條件、地塊現狀、周邊環境、配套、交通等）、對開發商目標的理解（利潤多少、回報快慢、名聲大小等）、公司運作目標（資金來源、多業務平衡、進入陌生市場、獲取 利潤等）等要深入分析。其次是基於宏觀層面、市場層面、客戶層面及競爭層面，提出本項目在市場當中的占位、項目主發展策略、項目的形象定位、項目的客群定位等。
第六道工序：基於產品層面的創新
通過對客戶需求的了解，站在項目定位及方向的基礎之上，以滿足項目規劃求要的產品建議，包括項目的總平規劃布局、戶型配比、細部的立面建議、景觀建議、配套建議等，提出具備市場差異性及提升性建議的創新。
第七道工序：基於效益層面的經濟可行
後是通過項目的成本分析、價格建議、銷售體量預測等，進行項目的經濟測算。初步測算項目可產生的利潤，評判項目在經濟層面的可行性。
以上是前期策劃工作在實踐中總結出來的幾個小的工作方法，涵括了房地產前期策劃主要層面的工作，是壹個相對較完整的體系，也是項目做好準確定位，打好全案策劃的堅實基礎。
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